В прошедшем году Верховный суд РФ при рассмотрении дел, связанных с деятельностью по управлению многоквартирными домами, принял ряд практикообразующих решений.

Напомним некоторые из них.

Так, согласно определению ВС РФ от 24.06.2019 N 309-ЭС18-21578 владелец помещения в подвале обязан оплатить тепло, которое поступает от магистрального трубопровода, проходящего через помещение. Довод о том, что собственник не просил о теплоснабжении, не поможет.

Суд установил следующее: как следует из представленной в материалы дела проектной документации по отопительно-вентиляционной системе многоквартирных домов... отопление помещения подвала предусмотрено от магистральных трубопроводов системы отопления жилой части здания, прокладываемых над полом подвала.

         Фактически отопление осуществляется способом, предусмотренным проектной документацией, и при этом в помещениях поддерживается температура воздуха выше нормативной... При таких обстоятельствах отказ собственника спорных помещений, входящих в тепловой контур многоквартирного дома, от оплаты услуги по отоплению не допускается.

В прошлом году Верховный суд неоднократно вставал на сторону управляющих организаций, которые добивались оплаты услуг от публичных собственников. Одновременно суд защитил интересы граждан-нанимателей.

 Первая ситуация: плата за содержание жилья, установленная в договоре управления МКД, больше платы по договору найма.

Образовавшуюся разницу обязан возместить управляющей организации госорган или иной публичный собственник квартиры, а не наниматель. То, что договор между публичным собственником и управляющей компанией не заключен, не имеет значения.

 Возложение на нанимателей обязанности по внесению платы за содержание жилого помещения в размере, превышающем установленный органом местного самоуправления размер этой платы, не допускается.

Отсутствие договорных отношений между обществом и наймодателем по вопросу внесения разницы, образующейся в случае установления договором управления платы, превышающей плату, предусмотренную для нанимателей жилых помещений, не является основанием для возложения таких расходов на нанимателей либо для отказа в иске. (Определение ВС РФ от 12.08.2019 N 309-ЭС19-365).

Вторая ситуация: в государственной или муниципальной квартире нет счетчиков.

Управляющая организация вправе взыскать с публичного собственника доплату в связи с применением повышающего коэффициента. Ведь именно собственник, а не гражданин-наниматель обязан установить приборы учета.

Поскольку законодательство возлагает обязанность по оснащению жилого помещения в МКД на его собственника, а учреждение, как представитель собственника спорных жилых помещений, не ссылалось на отсутствие технической возможности установки ИПУ ХВС в этих помещениях, у судов апелляционной инстанции и округа отсутствовали основания для освобождения собственника от обязанности внесения платы, обусловленной отсутствием ИПУ в принадлежащих ему помещениях. (Определение ВС РФ от 18.07.2019 N 307-ЭС19-6275).

         Определением ВС РФ от 05.07.2019 N 307-ЭС19-2677 установлено, что в договоре управления МКД может быть предусмотрена регулярная индексация размера платы за содержание и ремонт жилья. В этом случае для ее повышения не нужно каждый раз получать одобрение общего собрания. Претензии контрольных органов об обратном необоснованны.

Управляющая компания не обязана возвращать жильцам перечисленные ими деньги, если она обслуживала дом на основании договора, но сведения о доме не были включены в реестр лицензий субъекта РФ.

Право на взимание платы также не связано с исполнением обязанности по внесению изменений в реестр лицензий, а вытекает из условий договора управления (при наличии четко выраженной воли собственников на заключение договора с управляющей компанией, которая фактически предоставляла им коммунальные услуги). (Определение ВС РФ от 24.12.2019 N 302-ЭС19-17595).

 

Верховный Суд РФ разъяснил процесс аннулирования лицензий, если в управлении у УК нет домов.

Верховный Суд РФ разъяснил процесс аннулирования лицензий, если в управлении у УК нет домов. 

Статья 199 Жилищного кодекса РФ содержит следующее положение про аннулирование лицензии:
«Основанием для рассмотрения лицензионной комиссией вопроса об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии является... отсутствие в течение 6 месяцев в реестре лицензий субъекта РФ сведений о МКД, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат».

Именно эта норма стала основанием лишения лицензии  управляющей  организации из Саратова в первой инстанции. Однако Верховный Суд РФ отменил это решение, указав, что аннулирование лицензии на основании ч. 2 ст. 199 Жилищного кодекса РФ допустимо, в частности, для случаев, когда из-за противоправного поведения лицензиата исключаются сведения о МКД из реестра лицензий, в результате чего в реестре отсутствуют в течение 6 месяцев сведения о домах, которыми управляет организация. 
Часть 2 ст. 199 Жилищного кодекса в совокупности с положениями раздела X кодекса в целом, не позволяет прийти к выводу о том, что отсутствие деятельности по управлению  домами в период более 6 месяцев, то есть нереализация права на управление МКД, и не внесение в связи с этим сведений о домах, находящихся в управлении, в реестр лицензий, является противоправным и влечет применение административно-правовой санкции в виде аннулирования лицензии.

Верховный Суд РФ придерживался такой позиции и ранее (определения от 30.07.2019 № 301-ЭС19-11302, от 13.09.2019 № 301-ЭС19-14771). После принятия такого полноценного определения есть надежда, что практика нижестоящих судов придет к единообразию.

Проект Федерального закона № 891841-7 "О внесении изменений в статью 154 Жилищного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты в связи с введением запрета на взимание комиссионного вознаграждения при внесении платы за жилое помещение и к

Цель законопроекта - освобождение граждан от оплаты комиссий и иных вознаграждений кредитных организаций, операторов национальной платежной системы, платежных агентов при внесении платы за жилье и коммунальные услуги.
Положения законопроекта предусматривают внесение изменений в ст. 29 Федерального закона от 02.12.1990 №395-1, ст. 5 Федерального закона от 27.06.2011 № 161-ФЗ, ст. 4 Федерального закона от 03.06.2009 № ЮЗ-ФЗ, предполагающих запрет на взимание кредитными организациями, операторами национальной платежной системы, платежными агентами комиссионного вознаграждения при внесении платы за жилье и коммунальные услуги. Также законопроект предполагает дополнение ст. 154 ЖК РФ положением, согласно которому не допускается включение расходов на комиссионное вознаграждение кредитных организаций, операторов национальной платежной системы, платежных агентов в состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Решение ВС РФ: размещение рекламы на жилых домах без согласия жильцов невозможно

ТСЖ обратилось в суд списком к магазин, который арендует коммерческое помещение в многоквартирном доме. Суть обращения в суд - наличие вывески на фасаде дома с наименованием мебельного бренда.

В первой инстанции магазин выиграл дело. По мнению суда, вывеска находилась на фасаде нежилой пристройки МКД и при ее размещении ответчик не задействовал «инженерные элементы дома, находящиеся в общей долевой собственности всех собственников помещений". Кроме того, суд решил, что информация на вывеске есть "сведения о виде деятельности организации в целях доведения этой информации до потребителей". В этих сведениях "нет ни конкретных указаний на товар (работы, услуги), ни на условия их приобретения или использования, иных данных, что позволило бы квалифицировать такую информацию в качестве рекламной".
Верховный суд не согласился согласился с выводами коллег первой инстанции. Его решением указано, что это реклама, потому что  "нерекламные" вывески с информацией для потребителей, по местным правилам благоустройства, должны располагаться у входа или на входных дверях в здание, помещение, а их допустимый размер составляет не более 60 см на 40 см. Вывеска из дела, имеет большие размеры - 0,9 м на 6 м- и располагается не у входа. К тому же она "не содержит всех необходимых сведений, предусмотренных Законом РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 "О защите прав потребителей", в том числе сведения о режиме работы и организационной форме".

Также согласно Закону "О рекламе" установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция. В Жилищном кодексе записано, что общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и "иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома" принадлежат собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Фасады жилой и административной части здания входят в состав общего имущества собственников помещений по технической и разрешительной документаций на здание многоквартирного дома.
Объекты общего имущества в МКД передаются "иным лицам" только по решению собственников помещений, принятому на общем собрании. ОС ТСЖ  ранее приняло решение "о взимании платы за использование общего имущества для размещения рекламных конструкций и вывесок". Однако арендатор обращения собственников дома игнорировал.
Гражданский кодекс предписывает - собственник имеет право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Исходя из выше приведённых положений, суд решил, что в деле наличествуют основания для "обязания собственника рекламной конструкции осуществить ее демонтаж, а также уплатить плату за ее размещение на основании утвержденных собственниками ставок за размещение рекламных конструкций".  
Решение- рекламная вывеска размещена незаконно без согласия собственников и заключения договора.